¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Cuando compramos una casa nos fijamos en todos los detalles para que esta sea perfecta: localización, luminosidad o número de habitaciones. Sin embargo, cuando compramos una casa que ya ha sido habitada nos podemos encontrar los llamados vicios ocultos de una vivienda.

¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Los vicios ocultos de una vivienda están documentados y definidos en el Artículo 1484 del Código Civil: son aquellos defectos o desperfectos que tiene la construcción de una casa que a simple vista no son detectables y que pueden acabar convirtiéndose en un verdadero problema.

La aparición de un vicio oculto en una vivienda de segunda mano es la demostración de que el inmueble que has comprado no está en las condiciones que el vendedor presentó antes de firmar la compraventa.

Ejemplos de vicios ocultos en viviendas

Vicios ocultos del agua: son los desperfectos provocados por culpa de la humedad y que pueden afectar a la estructura de la vivienda y a su habitabilidad, como filtraciones o tuberías defectuosas. 

En los cimientos: son las grietas o fisuras que surgen debido a una mala base en la construcción o por el paso del tiempo. 

En los acabados: son más difíciles de encontrar porque se disimulan para cerrar la venta y suelen ser deficiencias o manchas en las pinturas de las paredes, muebles estropeados o problemas en el suelo.

Los vicios ocultos en el aislamiento: relacionados con la protección del interior de la vivienda del clima y los ruidos exteriores.

Las anomalías eléctricas: son difíciles de detectar y son malas instalaciones o fallos en la toma de corriente. Se pueden reparar con relativa facilidad pero son un problema muy molesto.

¿Cómo detectarlos a tiempo?

No resulta sencillo pero sí que existen medidas para que el comprador pueda cubrirse las espaldas antes de cerrar definitivamente la operación. 

  • Contratar un perito que acredite el buen estado del inmueble. 
  • Solicitar el Certificado de Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)
  • Incluir una cláusula de vicios ocultos en el contrato de compraventa de la casa.

Los vicios ocultos en la legislación española

Tanto si eres el nuevo propietario como el nuevo inquilino, debes saber que estás legalmente protegido contra el riesgo de vicios ocultos.

En virtud del Artículo 1486 del Código Civil ya mencionado anteriormente, se puede ejercer una acción redhibitoria, que permite al comprador desistir del contrato, exigiendo el abono de los gastos en los que se haya incurrido. Además, en caso de demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos, el comprador podrá exigirle una indemnización.

Si se trata de un alquiler, el inquilino tendrá la posibilidad de rechazar el contrato y abandonar el inmueble o podrá recibir una compensación económica del arrendatario mediante alguna oferta o descuento en el pago del alquiler.

¿Puedo reclamar un vicio oculto?

Para poder denunciar un vicio oculto, la reclamación debe cumplir 3 criterios.

  1. El defecto observado debe ser anterior a la transacción.
  2. Dicho vicio oculto no debe haber sido visible durante tus visitas.
  3. Por último, debe considerarse lo suficientemente grave como para hacer que la vivienda sea inhabitable o muy incómoda.

¿Cómo puedo reclamar un vicio oculto?

Si compras con una hipoteca y encuentras vicios ocultos en la vivienda puedes reclamar al vendedor, pero tendrás que tener en cuenta el factor tiempo. En los inmuebles de segunda mano el plazo para reclamar es de 6 meses desde la fecha de entrega de la casa, mientras que en las viviendas nuevas el plazo es de hasta 2 años.

El proceso que debes seguir para este proceso de reclamación es el siguiente:

  1. Primero debes valorar la naturaleza del vicio oculto y documentar si es debido a un defecto de la construcción o a un uso inadecuado. Lo mejor para esto es poder contar con el informe de un profesional que esté cualificado como arquitecto.
  2. Seguidamente deberás notificar al vendedor por escrito el vicio oculto de la vivienda que se ha detectado y los daños que ocasiona. Este documento debe contar con la fecha del contrato y el plazo mencionado anteriormente.
  3. Por último tenemos la resolución, en la que se pueden dar dos casos:
    • El vendedor acepta la reclamación y soluciona el problema.
    • El vendedor no acepta la reclamación. Si esto pasa, lo recomendable es acudir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para que pueda mediar entre ambas partes y así poder evitar un costoso proceso judicial. Si aún así el vendedor no acepta esta resolución, es momento de denunciar en los tribunales.

Si necesitas ayuda para una situación como esta, nuestro equipo está disponible para poder ayudarte, tasando tu inmueble y ayudándote con los trámites necesarios. Para contactar con nosotros puedes llamar al 955 947 659 o mandarnos un correo a info@alianzasevilla.com.

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