El Tribunal Supremo dictamina que serán los bancos los encargados de hacer frente a la totalidad de aranceles registrales, mientras que los honorarios de gestoría y notaría serán repartidos entre banca y cliente a partes iguales.
Todo parece ya más claro en torno a la controvertida polémica sobre el reparto de los gastos hipotecarios. O quizás no… Después de que el pasado noviembre el Supremo se posicionase del lado de la banca estableciendo que será el cliente el encargado de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (sentencia que el Gobierno de Sánchez no tardó en desmontar mediante un Real Decreto), el Supremo finalmente se pronuncia en lo referido al reparto del resto de gastos hipotecarios.
1. ¿Cómo quedarán repartidos los gastos?
Por tanto, ¿cómo quedarán repartidos finalmente los gastos hipotecarios tras el fallo del Tribunal Supremo? Analicemos uno a uno:
1.1 Impuesto de Actor Jurídicos Documentados
El Supremo no se ha vuelto a pronunciar sobre el conocido como impuesto de las hipotecas. Sin embargo, el último Real Decreto emitido por el Gobierno de Sánchez, establecía que este tributo deberá ser abonado 100 por 100 por parte de la banca.
1.2 Aranceles Registrales
Según el fallo del Supremo del pasado 24 de enero, la totalidad de los aranceles registrales de inscripción de una hipoteca, deberán ser abonados también por parte de la banca. El órgano constitucional, considera que es el prestamista el principal interesado de esta inscripción.
No obstante, si se trata de inscribir una cancelación hipotecaria, será el cliente quien tenga que asumir todos los costes.
1.4 Notaría y Gestoría
Para los gastos hipotecarios de notaría y gestoría, el Tribunal Supremo establece un reparto salomónico de costes, dictaminando que deberán pagarse a partes iguales entre entidad prestamista y cliente.
1.5 Tasación
La tasación seguirá teniendo que ser asumida en su totalidad por el cliente tal y como se venía haciendo hasta ahora.
2. ¿Qué pasa con las hipotecas ya firmadas?
La nueva postura del Supremo despeja el camino para todos aquellos hipotecados que quieran reclamar sus costes ya que, en principio, afecta a todas las hipotecas firmadas tanto antes como después de su anuncio.
2.1 ¿Cómo se puede reclamar los costes?
A pesar de que los bancos parece que todavía no han habilitado protocolos de reclamación como sí que se vieron obligados a hacer con las cláusulas suelo, los actuales hipotecados podrán reclamar los costes de formalización de su hipoteca a través del Servicio de Atención al Cliente de su entidad financiera.
En caso de que la banca se niegue a devolver aquellos costes que el cliente considere abusivos, el segundo paso será reclamar por vía judicial.
3. ¿Cómo afectará la nueva Ley Hipotecaria?
Sin embargo, el fallo del Supremo no pondrá el punto y final en esta larga historia sobre el reparto de los gastos hipotecarios. A finales de diciembre, el congreso aprobaba un nuevo proyecto de Ley Hipotecaria, una normativa que si se cumplen los plazos, entrará en vigor en marzo.
El ‘problema’ recae en que esta nueva ley que choca por completo con el espíritu del fallo del Supremo, ya que determina que serán los bancos los encargados de hacerse cargo del grueso de los gastos asociados a la escritura hipotecaria a excepción de la tasación de la vivienda, un gasto que seguirá siendo responsabilidad del cliente.
Los magistrados justifican la contradicción entre ambas normativas apelando a que su labor es interpretar la ley vigente, no la ley que está por venir.
Un punto muy importante a tener en cuenta respecto a la nueva Ley Hipotecaría, es que sólo afectará a las hipotecas firmadas una vez que la ley entre en vigor. Por tanto, aquellos que tengan su hipoteca ya firmada, solo podrán acogerse al último fallo del Supremo para la recuperación de sus gastos hipotecarios.
¿Cuánto podré ahorrarme?
En Alianza Sevilla hemos hecho una simulación de una hipoteca de 101.750 euros (crédito medio solicitado en Andalucía) para analizar cuánto podrán ahorrarse (o no) los nuevos hipotecados. La simulación pretende comparar los gastos de formalización de una hipoteca acogida a la ley actual (antes de la sentencia del Supremo del 24 de enero) frente a la nueva ley hipotecaria que entrará en vigor en marzo.
