Poner una vivienda en alquiler es una decisión importante, pero el documento que sella ese acuerdo entre propietario e inquilino es tan importante como la propia vivienda. Un contrato de arrendamiento bien redactado protege a ambas partes, previene conflictos y, en caso de que estos surjan, proporciona una base sólida para resolverlos. Un contrato deficiente, por el contrario, puede convertirse en el origen de problemas que se prolongan durante meses o años.
En 2026, el marco legal que regula los alquileres de vivienda habitual en España ha incorporado novedades relevantes que todo propietario —y todo inquilino— debe conocer antes de firmar. En este artículo te explicamos qué cláusulas son imprescindibles, cuáles están completamente prohibidas y qué cambios legislativos afectan a los contratos que se firman hoy.
El marco legal: LAU y Ley de Vivienda, las dos normas que debes conocer
Antes de entrar en las cláusulas concretas, conviene tener claro el terreno legal en el que se mueve cualquier contrato de arrendamiento de vivienda habitual en España.
La norma central sigue siendo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que en 2026 mantiene su estructura general: duración mínima garantizada de 5 años si el arrendador es una persona física, y de 7 años si es una persona jurídica. Transcurrido ese periodo mínimo, el contrato se prorroga automáticamente año a año hasta un máximo de 3 años adicionales (prórroga tácita), salvo que cualquiera de las partes comunique su voluntad de no renovar con el preaviso legal.
A esto se suma la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, que introdujo cambios sustanciales en la regulación del alquiler: nuevos límites a la actualización de renta, obligaciones adicionales para grandes tenedores y la creación del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) como indicador oficial para la revisión anual de rentas.
Por último, en 2026 el Real Decreto-ley 8/2026 estableció la posibilidad de que los inquilinos soliciten una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para contratos cuyo periodo mínimo finalice antes del 31 de diciembre de 2027. Conocer esta norma es fundamental tanto si eres propietario como si eres arrendatario.
Cláusulas que no pueden faltar en ningún contrato de alquiler
1. Identificación completa de las partes y del inmueble
Parece obvio, pero es el punto de partida. El contrato debe identificar con precisión:
-
Arrendador y arrendatario: nombre completo, DNI o NIE, y domicilio a efectos de notificaciones. Si el arrendador actúa mediante apoderado o administrador, ese poder debe constar o adjuntarse al contrato.
-
El inmueble: dirección completa, referencia catastral, superficie, planta y número de finca registral. Si el alquiler incluye garaje, trastero u otros elementos anejos, deben mencionarse expresamente en el contrato; de lo contrario, podrían no considerarse parte del objeto arrendado y dar lugar a conflictos.
2. Duración del contrato y régimen de prórrogas
La duración es una de las cláusulas más relevantes. El contrato debe indicar el plazo pactado y dejar claro que, aunque se firme por un periodo inferior a los mínimos legales, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta completar los 5 o 7 años que establece la LAU, según el caso.
También conviene especificar el plazo de preaviso para comunicar la no renovación al finalizar el periodo de prórroga tácita: 4 meses de antelación para el arrendador y 2 meses para el arrendatario, conforme al artículo 9 y 10 de la LAU.
3. Renta mensual y forma de pago
La renta debe figurar en cifras concretas, con indicación de:
-
Importe mensual (en número y letra, para evitar ambigüedades).
-
Medio de pago: la transferencia bancaria con indicación del IBAN del arrendador es la opción más recomendable, ya que deja rastro documental ante cualquier discrepancia futura.
-
Plazo de pago: la ley establece que debe abonarse dentro de los 7 primeros días de cada mes.
Es importante que el contrato no incluya cláusulas que permitan al arrendador modificar la renta durante los primeros 5 o 7 años fuera de los cauces legales de actualización anual. Ese tipo de cláusulas son nulas de pleno derecho.
4. Cláusula de actualización anual de la renta: el IRAV
El artículo 18 de la LAU regula la actualización anual de la renta. En 2026, para contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el índice de referencia obligatorio es el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), que publica mensualmente el INE.
El IRAV se calcula como el valor mínimo entre la tasa anual del IPC, la tasa anual del IPC subyacente y una tasa media ajustada que modera las desviaciones respecto a la inflación esperada. En la práctica, actúa como techo máximo para las subidas anuales de renta en vivienda habitual.
La fórmula de cálculo es sencilla: Renta nueva = Renta actual × (1 + IRAV/100). Por ejemplo, con un IRAV del 2,48% (dato de mayo de 2026), un alquiler de 1.000 euros pasaría a 1.024,80 euros al año siguiente.
El contrato debe incluir expresamente una cláusula de actualización que haga referencia a este índice. Si no existe esa cláusula, no puede aplicarse ninguna subida automática de la renta.
5. Fianza legal obligatoria: lo que ha cambiado en Andalucía
La LAU obliga a que el arrendatario entregue al arrendador, en el momento de la firma, una fianza equivalente a una mensualidad de renta en los contratos de vivienda habitual (artículo 36.1).
Además de la fianza, el propietario puede exigir garantías adicionales —aval bancario, depósito adicional o seguro de impago—, pero con un límite claro: un máximo de 2 mensualidades adicionales, lo que significa que la cantidad total máxima exigible al firmar es de 3 mensualidades (1 de fianza + 2 de garantía adicional).
Novedad importante para Andalucía: desde el 24 de enero de 2026, en virtud de la Ley 5/2025 de la Junta de Andalucía, los contratos firmados a partir de esa fecha ya no están obligados a depositar la fianza en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). La custodia queda ahora en manos del propietario, si así se acuerda entre las partes. Los contratos anteriores a esa fecha mantienen el régimen anterior.
6. Destino de la vivienda y prohibición de subarrendamiento
El contrato debe especificar con claridad que el inmueble se destina exclusivamente a vivienda habitual y permanente del arrendatario y su familia, excluyendo expresamente:
-
El uso turístico o comercial.
-
El subarrendamiento total o parcial sin consentimiento escrito del arrendador.
-
La cesión del contrato a terceros.
El subarrendamiento no autorizado es causa de resolución del contrato conforme al artículo 27.2 de la LAU. Incluir esta cláusula es especialmente relevante en ciudades con alto turismo como Sevilla, donde el uso fraudulento de viviendas de alquiler habitual para fines turísticos es un problema documentado.
7. Distribución de gastos y suministros
El contrato debe detallar con precisión qué gastos asume cada parte:
-
Gastos de comunidad, IBI y seguro del continente: salvo pacto expreso, corresponden al arrendador. Si se acuerda que el arrendatario los asuma, debe indicarse el importe anual de cada uno en el momento de la firma.
-
Suministros (agua, luz, gas): lo habitual es que los asuma el arrendatario, con los contratos de suministro a su nombre.
-
Reparaciones: la LAU distingue entre las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad (responsabilidad del arrendador, artículo 21 LAU) y las pequeñas reparaciones por uso ordinario (responsabilidad del arrendatario). Esta distinción debe quedar recogida en el contrato.
8. Obras y modificaciones en la vivienda
El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento escrito del arrendador. El contrato debe recoger esta limitación expresamente e indicar el procedimiento para solicitar autorización.
En el caso de obras de mejora de accesibilidad para personas con discapacidad, la LAU reconoce el derecho del arrendatario a realizarlas aunque el arrendador no las autorice expresamente, dentro de ciertos límites.
9. Inventario de la vivienda y estado en la entrega
Aunque no es técnicamente una cláusula del contrato, el acta de entrega de llaves con inventario detallado es un documento que debe acompañar a todo contrato de arrendamiento. Este inventario debe incluir:
-
El estado general de la vivienda (paredes, suelos, techos, instalaciones).
-
El mobiliario y electrodomésticos incluidos, con descripción de su estado.
-
Reportaje fotográfico fechado de cada estancia.
El inventario se firma por ambas partes y sirve como referencia objetiva para determinar qué desperfectos existían antes de la entrada del inquilino y cuáles son responsabilidad del arrendatario al finalizar el contrato. Sin este documento, los conflictos al final del arrendamiento son casi inevitables.
Cláusulas que son nulas de pleno derecho: lo que no puedes incluir
Tan importante como saber qué debe estar en el contrato es saber qué no puede estar. Las siguientes cláusulas son ilegales y no tienen validez jurídica aunque las firmen ambas partes:
-
Exigir más de 3 mensualidades (1 de fianza + 2 de garantía adicional) al inicio del contrato.
-
Obligar al inquilino a abandonar la vivienda antes de cumplir los 5 o 7 años mínimos legales.
-
Trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato: estos gastos corresponden siempre al arrendador, conforme al artículo 20.1 de la LAU reformado por la Ley 12/2023.
-
Condicionar la devolución de la fianza al cumplimiento íntegro de la duración pactada del contrato: la fianza tiene una función de garantía, no penalizadora.
-
Permitir al arrendador acceder a la vivienda sin consentimiento del inquilino: el domicilio del arrendatario es inviolable durante la vigencia del contrato, por mandato constitucional (artículo 18.2 CE).
-
Imponer al arrendatario el pago de todas las costas procesales en caso de litigio, de forma general y anticipada.
Conclusión: un contrato bien redactado es la mejor protección para ambas partes
El contrato de arrendamiento no es un mero trámite. Es el documento que define los derechos y obligaciones de propietario e inquilino durante años, y su redacción cuidadosa evita la gran mayoría de los conflictos que se producen en las relaciones de arrendamiento.
En 2026, con un marco legal que ha incorporado novedades importantes —el IRAV como índice de actualización, la prórroga extraordinaria de dos años y los cambios en el depósito de fianzas en Andalucía— es más necesario que nunca contar con un contrato actualizado y asesoramiento profesional antes de firmarlo.
En Alianza Sevilla, nuestras agencias acompañan a propietarios e inquilinos en todo el proceso de arrendamiento, desde la valoración del inmueble hasta la firma del contrato, asegurando que cada documento cumple la legalidad vigente y protege los intereses de ambas partes.
Contáctanos en el 955 947 659 o en coordinacion@alianzasevilla.com. Estamos en Avenida San Francisco Javier, 9, Sevilla.
Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye al asesoramiento jurídico profesional. Para casos concretos, recomendamos consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, Real Decreto-ley 8/2026, BOE, INE, Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ley 5/2025 de la Junta de Andalucía.