Tener una o varias viviendas en propiedad tiene implicaciones fiscales que van mucho más allá de pagar el IBI cada año. Si alquilas un inmueble, si tienes una segunda residencia que no usas todo el tiempo, o si has vendido una propiedad durante el año, Hacienda quiere saber —y tienes la obligación de declararlo en el IRPF.
El problema es que la fiscalidad de la vivienda es uno de los apartados más complejos y con más cambios recientes en el impuesto sobre la renta. La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda modificó el sistema de reducciones por alquiler, y muchos propietarios siguen sin tener claro qué porcentaje les corresponde aplicar, qué gastos pueden deducir y cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender.
En este artículo te lo explicamos todo de forma clara y práctica, con los datos reales de 2026.
Situación 1: tienes una vivienda alquilada
Si eres propietario y alquilas un inmueble, debes declarar los ingresos que obtienes como rendimientos del capital inmobiliario en el Anexo B de tu declaración de renta (modelo 100). Esto aplica siempre que el alquiler no se realice como actividad económica (es decir, sin empleados ni estructura empresarial).
¿Cómo se calcula lo que tributa?
La fórmula es sencilla:
Rendimiento neto = Ingresos íntegros − Gastos deducibles
Sobre ese rendimiento neto se aplica, en su caso, una reducción que puede ser muy relevante para reducir la factura fiscal. El resultado final es lo que se integra en tu base imponible.
Los gastos que puedes deducir como propietario
Este es uno de los puntos donde más dinero se puede ahorrar —y donde más errores se cometen por desconocimiento. La lista de gastos deducibles para propietarios que alquilan incluye:
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Intereses de la hipoteca y otros gastos de financiación vinculados al inmueble (no el capital amortizado, solo los intereses).
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IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) correspondiente al año.
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Cuotas de la comunidad de propietarios, incluido el fondo de reserva.
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Primas del seguro del hogar (continente) y, si existe, del seguro de impago de alquiler.
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Gastos de conservación y reparación: reparar una gotera, cambiar una caldera averiada o repintar la vivienda al finalizar el contrato. Atención: las mejoras o ampliaciones no son deducibles en el ejercicio, sino que se amortizan.
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Honorarios de agencia inmobiliaria y gastos de gestión del alquiler.
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Gastos jurídicos relacionados con el contrato o con el cobro de rentas impagadas.
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Amortización del inmueble: la AEAT permite deducir hasta el 3% anual del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición (sin incluir el suelo) o el valor catastral de la construcción. Es uno de los gastos más elevados y también uno de los más olvidados por los propietarios.
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Saldos de dudoso cobro: si el inquilino no ha pagado y han transcurrido más de 3 meses desde el primer impago, puedes deducir las rentas no cobradas, siempre que hayas iniciado las gestiones de cobro.
Ejemplo práctico: Si cobras 900 €/mes de alquiler (10.800 €/año) y tienes 3.500 € en gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, amortización, intereses), tu rendimiento neto es de 7.300 €. Sobre ese importe se aplica la reducción correspondiente.
Las reducciones: la gran novedad de los últimos años
Aquí es donde la Ley 12/2023 introdujo cambios importantes. El sistema de reducción aplicable depende de cuándo se firmó el contrato de arrendamiento:
Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023
Se mantiene la reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo. Esto significa que solo el 40% de tu ganancia neta se integra en la base imponible. Es el régimen más favorable para la mayoría de propietarios con contratos en vigor desde hace años.
Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023
Aquí se aplica un sistema escalonado con cuatro tramos:
Fuente: Agencia Tributaria / Ley 12/2023
En la práctica, la mayoría de propietarios con contratos nuevos que no se encuentran en zonas tensionadas (en Andalucía no existen zonas declaradas tensionadas a fecha de 2026) aplicarán la reducción del 50% si han rehabilitado recientemente, o del 50% en el caso general.
Continuando el ejemplo anterior: sobre un rendimiento neto de 7.300 €, con una reducción del 50%, integras en tu base imponible solo 3.650 €. Si el contrato es anterior a mayo de 2023 y aplicas el 60%, integras únicamente 2.920 €.
Situación 2: tienes una segunda residencia que no alquilas
Muchos propietarios desconocen que una vivienda vacía o de uso esporádico también genera obligación de declarar, aunque no percibas ningún ingreso por ella.
Se trata de la imputación de rentas inmobiliarias, regulada en el artículo 85 de la Ley del IRPF. La mecánica es la siguiente: Hacienda considera que ese inmueble te «renta» una cantidad ficticia, que debes incluir en tu declaración.
El cálculo es:
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2% del valor catastral del inmueble (el que figura en el recibo del IBI), con carácter general.
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1,1% del valor catastral si el inmueble tiene un valor catastral revisado, modificado o determinado mediante valoración colectiva general que haya entrado en vigor desde el 1 de enero de 2012.
Ejemplo: Si tu segunda residencia tiene un valor catastral de 80.000 € y fue revisado en 2015, la renta a imputar es: 80.000 × 1,1% = 880 € que se suman a tu base imponible general, aunque no hayas ingresado un solo euro por esa vivienda.
Esta imputación se aplica proporcionalmente al número de días del año en que el inmueble no haya estado arrendado ni afecto a actividades económicas. Si lo has alquilado durante seis meses, imputas el 50% de la renta calculada y declaras el rendimiento de capital inmobiliario por los otros seis meses.
Situación 3: has vendido una vivienda este año
La venta de un inmueble genera en la mayoría de los casos una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF y tributa en la base del ahorro a tipos específicos.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición
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Valor de transmisión: precio de venta menos los gastos y tributos asociados (comisión de agencia, plusvalía municipal, notaría de la venta…).
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Valor de adquisición: precio de compra más los gastos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA, reformas…) menos las amortizaciones deducidas si el inmueble estuvo alquilado.
Los tramos de tributación en 2026
La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro a los siguientes tipos:
Fuente: Agencia Tributaria / IRPF 2026
Las exenciones que debes conocer
No toda ganancia patrimonial tributa. Existen supuestos de exención que pueden ahorrarte una cantidad muy significativa:
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Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe total obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), la ganancia queda completamente exenta.
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Mayores de 65 años: la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual está exenta con independencia de si hay reinversión o no. También está exenta cualquier ganancia si se destina a contratar una renta vitalicia.
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Dación en pago: cuando la venta se realiza para cancelar una deuda hipotecaria y el deudor carece de otros bienes suficientes, la ganancia puede quedar exenta bajo determinadas condiciones.
Lo que Hacienda ya sabe antes de que declares
Un apunte práctico importante: la Agencia Tributaria cruza datos con el Catastro, el Registro de la Propiedad, las entidades bancarias y los portales de alquiler. Hacienda conoce qué inmuebles tienes, cuál es su valor catastral, si has vendido y por cuánto. No declarar los ingresos del alquiler o la ganancia de una venta es un error que tarde o temprano se detecta, y las sanciones pueden ser considerables.
El borrador del IRPF que proporciona la AEAT incorpora automáticamente los datos que conoce, pero no siempre refleja correctamente los gastos deducibles ni las reducciones aplicables. Revisar el borrador antes de confirmarlo, e introducir todos los gastos a los que tienes derecho, puede suponer una diferencia económica muy relevante en tu declaración.
Conclusión: declara bien, paga solo lo justo
La fiscalidad de la vivienda en el IRPF tiene más matices de lo que parece: el porcentaje de reducción que te corresponde por el alquiler, los gastos que puedes deducir, la imputación por inmuebles vacíos y la correcta declaración de ganancias patrimoniales son aspectos en los que conviene estar bien informado o contar con asesoramiento profesional.
En Alianza Sevilla trabajamos con propietarios e inversores que necesitan entender el impacto fiscal de sus decisiones inmobiliarias. Si tienes dudas sobre cómo tributan tus inmuebles, o estás pensando en comprar, vender o alquilar en Sevilla, nuestro equipo está a tu disposición.
Contáctanos en el 955 947 659 o en coordinacion@alianzasevilla.com. Estamos en Avenida San Francisco Javier, 9, Sevilla.
Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye al asesoramiento fiscal profesional. Para situaciones concretas, recomendamos consultar con un asesor fiscal o gestor habilitado. Fuentes: Agencia Tributaria (AEAT), Ley 35/2006 del IRPF, Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, sede.agenciatributaria.gob.es.