La Diputación Permanente del Congreso, convalidó el Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia del alquiler de viviendas. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, incrementa la duración de los contratos, pone límite a las fianzas exigidas, ancla las subidas anuales al IPC y crea un nuevo índice de precios del alquiler, entre otras medidas.
Las principales medidas aprobadas del Decreto
- Contratos de una duración mínima de cinco o siete años,
- Fianzas de un máximo de tres meses (incluidas las adicionales),
- Subidas máximas interanuales limitadas al IPC
- Se acaba con los desahucios abiertos,
- Se obliga al juez a avisar a los servicios sociales si va a efectuar un lanzamiento de personas vulnerables
- Se elimina la obligación de repercutir el IBI al inquilino de vivienda social
Para poder valorar la conveniencia o no de las medidas del Decreto, contamos con la opinión profesional de los expertos inmobiliarios Antonio Salazar y Antonio Becerra, asociados de Alianza Sevilla:
¿Qué te parece la normativa sobre vivienda y alquiler?
ANTONIO BECERRA: en total desacuerdo con su contenido ya que dudo de su conveniencia, necesidad y oportunidad.
De las viviendas habituales españolas, el 81% lo son en propiedad y 19 % en alquiler ó cedidas. Del total de hogares, solo el 14,3 % están alquilados a precio de mercado. El resto son cedidas, es decir, una mínima parte del total y en crecimiento constante pero lento e insuficiente.
De las viviendas alquiladas como domicilio habitual, solo el 5% son propiedad de grandes corporaciones inmobiliarias y bancos. El resto, son propiedad de pequeñas familias ahorradoras y de personas que las adquieren, en gran medida con hipotecas, y que esperan QUE complemente su jubilación.
Las empresas no adquieren mayor número de viviendas para cederlas en alquiler debido principalmente a:
– La inseguridad jurídica generada por los continuos cambios en las reglas del juego.
– La Incertidumbre Legislativa en el corto y medio plazo.
– La Rigidez que aporta esta nueva normativa.
Con la aprobación de este Real Decreto-Ley, no se resuelve sino que se empeoran estos inconvenientes empresariales y frena el aumento del parque de viviendas en alquiler que es imprescindible para la bajada de precios y cubrir las necesidades por incremento de demanda.
ANTONIO SALAZAR: Partiendo de la base de que no estoy de acuerdo en general con el contenido, y nada de acuerdo con la forma de legislar por Decreto, primero veamos las medidas que, no obstante, me parecen correctas:
Que la prórroga potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador pueda volver alcanzar una duración de 5 años. Con posibilidad de hasta 3 años más.
El incremento de la renta no puede exceder de lo que resultaría de aplicar el IPC
En caso de venta de la vivienda arrendada, el adquirente queda subrogado como arrendador, no pudiendo resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento
Libertad de pactos de las partes en viviendas de más de 300 m2 o renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual.
Sin embargo, este Real Decreto-Ley contiene medidas que no comparto, y que en algún caso traerán diferentes interpretaciones que se discutirán en los tribunales, como pueden ser:
Establecer diferencias en función de que el arrendador sea persona física o jurídica.
El derecho de adquisición preferente de la Administración
Que sean las Comunidades de Propietarios puedan limitar o condicionar el uso de vivienda con fines turísticos.
¿Cuál de las medidas te parece más acertada? y la que menos?
ANTONIO SALAZAR: La Disposición Adicional Primera de este Decreto enumera algunas de las medidas que SI SERÍAN ÚTILES para dinamizar el mercado del alquiler, sin embargo lo hace con un lenguaje político vacuo y con expresiones carentes de compromiso. Así podemos leer:
- “Movilización de suelo público…..”
- “Modulación de los instrumentos financieros del Plan Estatal con el fin de promover los mecanismos público-privados….”
- “Reorientación del Plan Estatal de Vivienda…..”
- “Acuerdos con las administraciones sectorialmente competentes……”
Y todo ello aderezado con la oportuna Comisión Delegada del Gobierno.
Por lo expuesto, somos muchos los profesionales del sector los que no estamos de acuerdo en que un problema como es la escasez de viviendas en arrendamiento en España, se solucione con un Decreto Ley cuyo contenido difiere muchísimo del rimbombante nombre con el que se le ha dotado.
Es necesario, en esta y otras muchas cuestiones de interés general, que los partidos políticos creen mesas de trabajo participadas por profesionales y administraciones para aprobar una Ley de arrendamientos urbanos, de máximo consenso, con definición clara de derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios, que garantice la perdurabilidad de la norma.
No podemos quedar al albur de quien gobierne para que la Ley cambie en uno u otro sentido, con experimentos y parches que no hacen más que enturbiar el ya convulso mercado del arrendamiento.
Probablemente la línea a seguir esté en dotar de contenido medidas como pueden ser las que se enumeran en la referida Disposición Adicional Primera, esto es, que la Administración genere un marco adecuado en el que el arrendamiento de viviendas sea atractivo desde el punto de vista de la promoción, construcción e inversión, con bonificaciones fiscales y seguridad jurídica para todos los actores que intervengan.
ANTONIO BECERRA: En cuanto a las principales preocupaciones que aporta el Real Decreto-Ley a los arrendadores personas físicas y dificultan el poner viviendas en alquiler son:
a) La imposibilidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares antes del vencimiento, o el precisar venderla en el transcurso del arrendamiento.
Si es un bien de ahorro, la rigidez legislativa hace ahora menos líquida la inversión incrementando el riesgo en caso de necesitar venderla, ya que el posible comprador deberá soportar el arrendamiento hasta la finalización de contrato.
El hecho de no conocer a la celebración del contrato de arrendamiento el hecho cierto de necesitar la vivienda en fecha determinada, con el nuevo Real Decreto – Ley, se imposibilita su recuperación ante una causa sobrevenida al arrendador.
b) El riesgo de impago y el tiempo en recuperar la vivienda. Se trata de otro gran inconveniente para que los particulares pongan sus viviendas en el mercado de alquiler, y favorece el que retiren parte de las que ahora tienen.
Al no permitir el nuevo Real Decreto-Ley más de dos mensualidades de Fianza adicional a la legalmente establecida, la seguridad del arrendador disminuye exponencialmente. En el caso de que el futuro arrendatario presente un perfil de dudosa solvencia, el arrendador optará por no alquilar.
Tanto por el tiempo como por el coste de instar judicialmente al desahucio. En lugar de acortar este periodo de recuperar la vivienda alquilada, se ha alargado más.
c) Inseguridad por la recuperación de la vivienda en mal estado una vez finalizado el contrato y no poder reclamar con éxito el importe de su reparación.
La rentabilidad de las Inversiones es directamente proporcional al plazo y al riesgo que se corre en ellas.
En este caso, el precio del alquiler en el futuro será mayor porque el plazo de recuperación y el riesgo para el arrendador lo es. No me cabe duda.
– El decreto no incluye el control de precios de subida del alquiler;
¿Se puede llegar a regular esos precios o debe seguir la ley de la oferta y la demanda?
ANTONIO SALAZAR: soy de los que piensan que las administraciones deben generar las reglas básicas del juego y han de conseguir que los ciudadanos, sin injerencias y con absoluta libertad autorregulen el mercado.
Se pueden establecer medidas, bonificaciones fiscales y ayudas para que sea atractivo bajar las rentas, pero nunca obligar o marcar precios, salvo en aquellas viviendas que cuenten con algún tipo de protección pública, donde el propio programa que hiciera posible poner en el mercado esas viviendas ya pudiera establecer el límite de rentas.
ANTONIO BECERRA: El decreto no lo incluye pero insta a su creación y a la posibilidad de que también lo hagan las Comunidades Autónomas. Intervenir en el libre mercado siempre es un error, como se ha puesto de manifiesto en las experiencias mantenidas en París en el año 2015 con la ley “Alur” que ponía límites máximos y mínimos al precio del alquiler y el resultado en Berlín que no ha sido diferente, donde también después de aplicar restricciones, el precio ha subido considerablemente en la mayoría de los casos.
Un ejemplo a seguir, aunque no tengamos esa tradición histórica, es el de Viena, donde la mayoría de las viviendas en alquiler son de propiedad pública ó cooperativas.
Es ahí donde deberían intervenir las autoridades públicas y crear el parque de viviendas siempre prometidas y nunca edificadas para ponerlas a disposición de las personas más vulnerables a precios reducidos. El resto del mercado se autorregula. Es preferible incentivar que imponer.
La regulación del alquiler de vivienda en España
Antonio Salazar recorre la legislación de los últimos 50 años en materia de alquiler:
Todo el sector es consciente de que estamos viviendo una burbuja inmobiliaria en lo que se refiere al alquiler de vivienda (sobre todo en las grandes ciudades) y que se necesitan medidas reguladoras para dar solución a la escasez y altísimo precio de una escasa oferta.
Cuando un ciudadano se enfrenta a la lectura de una norma jurídica, siendo lego en la materia, un buen modo de intentar comprender algo mejor esa norma es leer la exposición de motivos que antecede a cada Ley o Decreto. Ahí figuran las intenciones del legislador para su redacción
Si hacemos un breve resumen de las motivaciones que han supuesto las normas que han estado en vigor en España en los últimos 50 años, comprobaremos que la regulación del alquiler es un problema cuyos intentos de solución vienen de lejos y son semejantes.
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
En lo relativo al arrendamiento de viviendas generó contratos de larguísima duración, con rentas no actualizadas, y subrogaciones de los arrendatarios, que dificultaba que el mercado se dinamizara.
Para ello, la entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer, tenía como fin establecer libertad de las partes para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
Este Decreto-Ley permitió que se detuviera la disminución del porcentaje de viviendas alquiladas que se produjo a principios de los ochenta, pero también provocó una gran inestabilidad, porque la mayoría de los contratos de arrendamiento eran de cortísima duración.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Ya indicaba en su Exposición de Motivos allá por el año 1994 que “sólo un 18% del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.”
25 años después el porcentaje es muy parecido. Esta Ley de Arrendamientos Urbanos, que hoy sigue en vigor, con las modificaciones de 2013 y 2019, dice expresamente que para aumentar los porcentajes de las viviendas destinadas al alquiler : “ … la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada “
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
A mediados de 2013 entró en vigor dicha Ley, en cuya exposición de motivos expresa: “ El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler»
La realidad, es que el mercado de alquiler no es una alternativa eficaz al mercado de la propiedad en España, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas.
Además, nuestro mercado arrendaticio se caracteriza fundamentalmente por las relaciones personales entre arrendador y arrendatario, situándonos aún lejos de un verdadero mercado profesionalizado de alquiler.
De ahí que la búsqueda de mecanismos de flexibilización y dinamización de este mercado deba moverse en un marco que consiga atraer al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privado.
Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
«El Estado debe reforzar la cooperación con las Administraciones territoriales que tienen la responsabilidad de ejercer en sus respectivos ámbitos la competencia directa en materia de vivienda, adoptando una serie de medidas urgentes que contribuyan a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda”
Centrándonos en este último Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, hemos de decir, en primer lugar, que busca eliminar gran parte de las modificaciones que supuso la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Vuelve en muchos aspectos al contenido original de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pero el conjunto de medidas que introduce es escaso y más que discutible que la aplicación de las mismas conlleve la puesta en el mercado de un mayor número de viviendas.
