La Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla, que basa sus previsiones en su actividad a pie de calle, analiza la situación actual y cómo afectará a la larga el decretado Estado de Alarma en la compraventa de viviendas y alquiler.
El mercado de la vivienda es, sin lugar a dudas y cómo tantos otros, uno de los damnificados ante el Decretado Estado de Alarma. Desde el sector inmobiliario, son algunas las voces que dan por perdido el año 2020 en cuanto a compraventas de obra nueva, pero:
– ¿Cómo se ha comportado la compraventa de la vivienda usada en Sevilla durante estas primeras semanas de Confinamiento?
– ¿Qué ocurrirá una vez superado el Estado de Alarma?
– ¿Existe riesgo de parón en las ventas y una caída de precios?
– ¿Afectará positiva o negativamente al mercado del alquiler en Sevilla?
Estas son algunas de las preguntas a las que Miguel Trujillo, presidente de la Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla, trata de responder.
1. ¿Cómo se está comportando el mercado de la compraventa en Sevilla tras el Decreto del Estado de Alarma
La oferta de viviendas en venta en la capital y la provincia ha bajado un 11% con
respecto al previo de Coronavirus. Es decir hay muchos clientes que han quitado su vivienda de la venta, por no tener necesidad real de vender y porque entiende que si quieren vender, va a tener que bajar de precio y, actualmente, no quieren o no pueden.
Consideramos que van a caer agresivamente las ventas de viviendas mientras dure la crisis médica por motivos obvios. Si tomamos a China como precedente de impacto del coronavirus, sabemos que las ventas de hogares se han reducido en enero y febrero un 90% interanual.
2. ¿Se ha registrado una ralentización del mercado de la vivienda usada en Sevilla?
Estamos en una fase de incertidumbre total y sin referentes, por lo que es impredecible, aunque sí consideramos que el primer semestre va a ser muy negativo. El segundo semestre dependerá de cómo logremos salir de la pandemia.
Me resulta muy difícil imaginar que todo el escenario que estamos viviendo no afecte al ámbito de los precios, pero es complicado estimar la gravedad de la caída todavía. Dependerá del consumo y de los estados de ánimo de nuestra clientela, pero sí es seguro que se ha acabado la fase de las falsas expectativas por parte de los propietarios. La persona que quiera vender , tendrá que ajustar los precios a la disponibilidad de pago de los compradores.
3. ¿Durante estos 21 días se ha mantenido la oferta? ¿Cómo se está comportando?
En la actualidad y durante estos primeros días, los propietarios de viviendas están totalmente desconcertados. Muchos han quitado su vivienda a la venta y otros nos preguntan si bajar el precio, pero la realidad es que no se puede comprar ni vender, porque las viviendas no se pueden visitar.
Todo indica que el impacto del coronavirus actualmente afecta de manera drástica a la vivienda, como ocurre en la mayoría de sectores económicos. Existe un claro riesgo de crisis sistémica y el sector inmobiliario no es ajeno a ello. Todo dependerá de cuánto dure esta situación.
En la demanda seguro que también repercutirán los precios, si bien hay que considerar igualmente el parón de la oferta, pero es difícil de cuantificar en el momento actual, aún es pronto.
¿Y la demanda?
La restricción del Estado de alarma no será lo único que contraiga la demanda. El cierre de negocios y los despidos masivos golpearán un mercado laboral que ya estaba sufriendo aumentos de costes, lo que reducirá significativamente los ingresos que entraban en los hogares, limitando todavía más el acceso a la vivienda y provocando impagos (aunque para estos casos el Gobierno ha anunciado una moratoria hipotecaria).
La onda expansiva pronto alcanzará precios, pues a la menor demanda se sumará que algunos propietarios necesitarán vender para tener liquidez.
4. ¿Cree que existe un riesgo de parón en las ventas y una caída de los precios?
Se espera una bajada de precios debido a una menor demanda y a la menor capacidad de pago de los compradores, aunque en realidad ya habíamos empezado a detectar un estancamiento en los precios desde el año pasado.
Si en dos meses se consiguiera contener la expansión del coronavirus, se volvería a la normalidad también en el sector inmobiliario. Si el problema se prolongara más tiempo, es posible que veamos ajustes más consistentes.
Pasada esta situación, las ventas más inmediatas serán las que escuchen ofertas de los futuros compradores, por lo tanto, las falsas expectativas creadas en los últimos meses por los propietarios se van a desplomar de golpe y, si quieren vender, tendrán que escuchar las ofertas que hagan los posibles compradores.
Según la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), se ha hecho una estimación de este reajuste de precio que podrá ascender en nuestra ciudad entre un 10-15%.
5. ¿Qué piensa que ocurrirá una vez concluida esta situación de crisis?
Van a caer las ventas de viviendas mientras dure la crisis médica por motivos obvios. Lo razonable es que la situación sea más intensa en segunda residencia y en ciertos segmentos de lujo.
Las promotoras seguirán avanzando promociones existentes y paralizarán temporalmente las nuevas.
En compraventa, el impacto puede ser intenso mientras dure la situación, y todo apunta a que el primer semestre acabará arrojando unos datos en el sector inmobiliario no vistos desde 2009 o 2010. Sin embargo, queda descartado una repetición de lo sufrido en la crisis de 2008. Creemos que hay luz al final del túnel, aunque la veamos ya 2021, puesto que esta no es una crisis financiera y los bancos están en predisposición de seguir concediendo hipotecas y ayudando a las empresas para evitar que se deteriore el empleo.
6. ¿Cuál cree que será el comportamiento de los inversores respecto a la vivienda usada?
Es lógico pensar que tendremos una situación de recesión en la inversión, pero la vivienda puede ser el refugio de muchos inversores, y en cuanto pase el miedo actual,habrá ciertas cosas que volverán a la normalidad.
Las inmobiliarias tenemos ya en cartera inversores y pequeños ahorradores dispuestos a comprar a precios más ajustados para destinarlos al alquiler tradicional.
Otra cosa es la demanda del ciudadano medio. De otra parte, con la volatilidad que estamos viviendo en los mercados financieros y con los tipos de interés bajos, el posicionamiento del sector inmobiliario como inversión se debiera ver reforzado tras este periodo.
A corto plazo, van a aparecer oportunidades de compra y los inversores o pequeños ahorradores seguirán estando ahí.
7. ¿Cómo cree que concluirá la compraventa de vivienda usada al final de esta crisis?
Si se destruye empleo, se para el turismo y no hay consumo, la vivienda evidentemente se resentirá a corto plazo. Pero a medio-largo plazo, su impacto dependerá de cómo de profunda sea esta crisis y cuánto dure.
Evidentemente, habrá bajadas que ahora apenas se perciben ya que todo está paralizado y no hay operaciones. La línea de precios podría verse algo alterada con la crisis del coronavirus, aunque dependerá de cuánto dure.
También se ha ralentizado el ritmo habitual de compraventa, pero tan pronto como salgamos de la alerta sanitaria, el sector inmobiliario volverá a retomar la normalidad y los españoles que están buscando vivienda lo harán aún más. Consideramos que las estadísticas oficiales futuras sí que mostrarán retrocesos puntuales.
8. ¿Qué va a ocurrir con el mercado del alquiler?
En un mercado donde el alquiler turístico está mejor pagado que el convencional, la alternativa para sortear esta crisis reside en volver a los inicios y que sean los ciudadanos locales o aquellos que vienen a la capital para largas temporadas los que se interesen por esas habitaciones libres.
Muchos propietarios de viviendas de alquiler turístico ya han vuelto al alquiler tradicional en estos primeros 15 días. Seguramente, habrá más casos porque estuvieran ya valorando la opción de trasladar su vivienda de vacacional a residencial y la pandemia les ha ayudado a tomar la decisión.
Pero la situación es muy volátil y si se produce un alza de los turistas, aunque no sea inminente, muchos arrendatarios harán las cuentas y quizás les convenga seguir en las plataformas de pisos turísticos.
A pesar de los indicios, todavía es pronto para hablar de un trasvase de pisos turísticos a alquileres a largo plazo, pero proliferan los pisos cuyos alquileres han bajado. En este sentido, el número de nuevos anuncios de viviendas en alquiler en el centro de las principales capitales, como Sevilla, se mantiene estable desde antes de que se declarara el estado de alarma, pero sí están bajando las propiedades ofertadas en los portales inmobiliarios.
Los precios de alquiler se van a regular de forma natural en las próximas fechas, porque van a aparecer más inmuebles disponibles para alquiler tradicional, ya sea por propietarios que no consiguen vender al precio deseado o por los que han cambiado de turístico a convencional. El aumento de la oferta generará que el precio baje de manera natural y sin necesidad de intervención de la administración.
9. ¿Cómo está afectando a las más de 130 agencias que integran Alianza Sevilla esta situación?
Nuestras puertas están cerradas, al no ser considerada actividad esencial.
Seguimos prestado servicios y sobre todo, seguimos formándonos en nuevos sistemas adaptados a estas nuevas circunstancias y de cara al futuro.
Webinar online al que acudieron los asociados de Alianza Sevilla durante el Estado de Alarma.
Pero, si las agencias continúan cerradas más allá del mes de Mayo, prevemos la destrucción de bastante empleo, estimando que casi un 20% de las inmobiliarias tendrán que cerrar por la falta de ingresos y los altos costes de mantenimiento que tiene un negocio de cara al publico.
10. ¿Es posible comprar una vivienda de segunda mano hoy, durante el Estado de alarma?
El cierre forzoso de todas las actividades comerciales no esenciales, como es el caso de las inmobiliarias, imposibilita la organización de las visitas de los inmuebles. Esta circunstancia, ha provocado que se aparque en algunos casos la decisión de la compra, pero también hay compradores que están continuando con sus operaciones.
De otro lado, es buen momento para aprovechar y realizar las visitas virtuales, para las que algunas agencias ya estamos preparadas. En ALIANZA Sevilla disponemos de herramientas con las que proporcionar al cliente mucha información, para que, cuando cese el estado de alarma, esté en disposición de visitar la vivienda y tomar una decisión firme.
Tenemos un Portal informático propio, de manera que más de 900 inmuebles están a disposición para vender y comprar a través de nuestra web, divididos por barrios y pueblos de Sevilla.
El potencial comprador tendrá que esperar unas semanas y aceptarlo, pero animamos a las personas interesadas en comprar una vivienda, cuyas circunstancias no hayan variado, a aprovechar este tiempo muerto para seguir mirando y meditar más su decisión.
Los agentes de ALIANZA Sevilla seguimos trabajando on line y estamos a su disposición.
11. ¿Se puede pedir y gestionar una hipoteca?
Si el usuario hubiese firmado ya una promesa de compra con el vendedor y quisiera financiar la operación a través de un préstamo, debería encontrar rápidamente una hipoteca.
Pese a que los bancos están autorizados a abrir sus oficinas al público, con las limitaciones a la circulación en vigor parece difícil acudir a varias entidades para conocer sus ofertas y negociar.
Algunos bancos están suspendiendo las campañas de hipotecas que tenían previstas. La existencia de comparadores e intermediarios bancarios online facilitan la tarea. Nosotros, en ALIANZA Sevilla seguimos prestando estos servicios por vías telefónicas a nuestra clientela.
Si el parón durara un mes, puede que el impacto en el sector sea similar al que tuvo la entrada en vigor de la Ley de crédito inmobiliario en junio , pero si se alargara dos meses o más, las consecuencias podrían ser mucho más serias.
En cualquier caso, para la obtención de un préstamo hipotecario, es imprescindible contar con la tasación de la vivienda que se quiere adquirir . Y también este acto, si todavía no se había producido, tendrá que ser aplazado, porque debe ser llevado a cabo por un profesional de forma presencial.
Pero los que más prisa tendrán, serán quienes hayan firmado un contrato de arras cuyo vencimiento esté al caer. Si no formalizan la compraventa, los compradores potenciales perderán la señal.
Entiendo que, con la suspensión de todos los plazos procesales y administrativos y en todos los órdenes jurisdiccionales que establece el real decreto, deberían haber quedado suspendidos también los plazos en contratos privados.
Sin embargo, ante una situación inédita como la proclamación del estado de alarma y las dudas que suscita, los notarios están aconsejando prorrogar el contrato de arras, a través de un documento privado antes de que llegue la fecha de vencimiento. Un acto por el cual no es necesario acudir a la notaría.
Eso sí, una vez cerradas todas estas etapas —búsqueda, promesa de compra, tasación, arras e hipoteca— la formalización de la escritura ante el notario sería imprescindible para disponer de la propiedad. Un obstáculo que raramente es posible franquear en un estado de alarma.
Desde el Consejo General del Notariado insisten en que el cliente no debe personarse en la oficina sino llamar por teléfono a su notario o el que tenga más cercano.
Solo después de haberle expuesto el caso y si este fuera urgente, el notario convocará las partes interesadas (en el caso de una compraventa de vivienda con hipoteca: el vendedor, el comprador y un representante del banco), que deberán presentarse en la oficina “con aquellos medios de autoprotección que garanticen la seguridad sanitaria” y respetando las medidas de separación y alejamiento físico recomendadas por las autoridades.
Estar citado en una notaría es una razón de comprobada necesidad que justifica el hecho de circular por la vía pública, para lo que se necesita un salvoconducto expedido por el o la Notario.
Aún así, cerca de un 70% de las escrituras programadas en la primera semana se
han aplazado.
