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Novedades en la Plusvalía que te afectan como vendedor

Publicado por Alianza en 18 noviembre, 2021

Te explicamos las novedades que plantea la nueva doctrina de la Plusvalía Municipal y cómo afectará a los vendedores de viviendas en Sevilla.

La Plusvalía Municipal es una de las principales fuentes de ingresos de los ayuntamientos. Sin ir más lejos, durante 2020 el ayuntamiento de Sevilla ingresó 22 millones de euros a través de este tributo. Su gran peso dentro de los presupuestos municipales hacía obligatoria su reformulación para acabar con la incertidumbre creada tras el último fallo del Tribunal Constitucional el pasado 26 de octubre.

Sin embargo, la nueva doctrina aprobada por el Consejo de Ministros mediante Real Decreto Ley el 8 de noviembre de 2021 y sus nuevos métodos a la hora de determinar la base imponible del impuesto, ha provocado que las agencias inmobiliarias recibamos decenas de dudas en torno a este tributo.

A continuación intentaremos dar respuesta a las preguntas más comunes en torno a la Plusvalía Municipal y explicaremos cómo afecta esta nueva doctrina a la venta de viviendas en Sevilla.

¿Por qué el Constitucional declaró nulo el impuesto?

El Tribunal Constitucional en su Sentencia del 26 de octubre de 2021, declaraba inconstitucionales y por lo tanto nulos los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2a y 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

¿El motivo? La base imponible de este tributo se calculaba aplicando una serie de coeficientes al valor catastral del terreno que solo cambiaban en función del número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y de transmisión del inmueble, un sistema que daba por hecho que siempre existía un aumento de valor en los terrenos durante el periodo de imposición con independencia de que verdaderamente haya existido este incremento y de la cuantía real del mismo.

Imaginemos por ejemplo una vivienda adquirida en Sevilla en 2007, en pleno boom inmobiliario, y vendida en 2014, en plena crisis. Según los datos publicados por Idealista, durante esas fechas el precio de la vivienda en Sevilla descendió un 33%. Sin embargo, los contribuyentes tenían hacer frente a una Plusvalía que en realidad no se había producido.

Esta situación, atentaba directamente contra el principio de capacidad económica recogido en el artículo 31 de la Constitución Española.

¿Cómo podrán ahora los vendedores calcular la Plusvalía en Sevilla?

El Real Decreto Ley establece dos alternativas entre las cuáles los contribuyentes podrán elegir a la hora de determinar la base imponible del Impuesto.

1. Plusvalía Real

Se llama así porque tiene en cuenta la plusvalía real producida en el momento de la transmisión. Para ello, habrá que calcular la ganancia patrimonial real (precio de adquisición menos precio de transmisión), multiplicarlo por el porcentaje que represente el valor del suelo respecto al valor total del inmueble y finalmente aplicar el tipo impositivo fijado por cada ayuntamiento (en Sevilla siempre es el 30%).

Caso práctico:

Imaginemos que hace 10 años compramos una vivienda en Sevilla por 170.000 euros y ahora vamos a venderla por 200.000 euros. En este caso, la ganancia patrimonial obtenida en la operación sería de 30.000 euros. Si tenemos en cuenta que el valor catastral de la vivienda es de 120.000 euros, de los cuales el 40% se corresponde con el valor del suelo, podríamos determinar que la base imponible en este caso es de 12.000 euros (30.000 x 0,4%). Para calcular la cantidad final que tendríamos que pagar por la Plusvalía Municipal, solo nos quedaría multiplicar esos 12.000 euros (base imponible) x 30% (tipo impositivo fijo en Sevilla) y obtendremos como resultado 3.600 euros.

2. Método Objetivo

Para calcular la Plusvalía Municipal mediante el método objetivo tendríamos que aplicar al valor catastral del suelo el coeficiente de multiplicación que corresponda en función del número de años que hayan transcurrido entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión.

coeficientes de multiplicación plusvalía Municipal
Coeficientes Plusvalía Municipal.

Caso práctico:

Utilizando el mismo ejemplo que en el caso práctico anterior, para calcular la Plusvalía Municipal siguiendo el método objetivo tendríamos que multiplicar 48.000 euros (valor del suelo) x 0.08% (coeficiente de multiplicación correspondiente a un periodo de liquidación de 10 años). En este caso, el resultado final del impuesto serían 3.840 euros, una cifra algo más elevada que si empleamos el método de la Plusvalía Real.

¿Qué método resulta más ventajoso?

Entonces, ¿Qué método resulta más ventajoso? La elección de una u otra alternativa dependerá siempre de la ganancia patrimonial real obtenida y de los años transcurridos entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión.

En líneas generales, la nueva doctrina de la Plusvalía Municipal grava más que la anterior las operaciones a corto plazo y beneficia las producidas a largo plazo.

Un aspecto muy importante a tener en cuenta es que las transacciones en las que haya inexistencia de incremento de valor no estarán sujetas a este impuesto.

¿Quién podrá reclamar la Plusvalía?

El fallo del Constitucional establece que no se podrá reclamar el impuesto a no ser que ya estuviera recurrido antes de la sentencia del 26 de octubre. Por otro lado, el Real Decreto aprobado por el consejo de Ministros el 8 de noviembre no tiene carácter retroactivo, por lo que deja un vacío legal entre el 26 de octubre y el 8 de noviembre, permitiendo a los contribuyentes ahorrarse el pago de la Plusvalía en las transacciones realizadas durante esas fechas.

¿Cuándo entra en vigor la nueva doctrina?

Los Ayuntamientos y, entre ellos por supuesto el de Sevilla, tendrán un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto para adecuar sus normativas al nuevo marco legal. Hasta entonces, la doctrina que regulará la Plusvalía Municipal será el Método Objetivo y estarán en funcionamiento los coeficientes máximos marcados por la regulación.

Estos coeficientes se actualizarán de manera anual atendiendo a la evolución del mercado. Los Ayuntamientos, por su parte, estarán en potestad de corregir a la baja los valores catastrales del suelo para adaptarlos a la realidad inmobiliaria de su municipio.

* Recordad que si tenéis dudas sobre cómo calcular la Plusvalía Municipal o sobre el método que os resulta más ventajoso en vuestro caso, siempre podéis consultar con vuestra agencia inmobiliaria. En Alianza Sevilla somos una agrupación de inmobiliarias formada por agencias de Sevilla capital y provincia perfectamente formadas para poderte asesorar sobre este y cualquier otro tema que concierne a la compraventa inmobiliaria.

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