Cuando se vende un inmueble surgen ciertas responsabilidades de carácter tributario, como el tener que declarar la venta y pagar los impuestos que corresponden a la ganancia patrimonial. Pero la situación cambia para el contribuyente cuando el inmueble que ha vendido es su vivienda habitual, y con el dinero de la venta va a adquirir otra vivienda.
En casos como estos es posible beneficiarse de la exención del pago de impuestos por reinversión en vivienda habitual.
¿En qué consiste y cómo funciona?
La exención por reinversión en vivienda habitual es una opción que contempla la ley tributaria y que permite que se pueda vender una casa sin pagar IRPF. Es una posibilidad ligada a unas condiciones y a unos plazos concretos, lo que implica tener un buen conocimiento del funcionamiento de este procedimiento para no tributar por las ganancias obtenidas por la venta de la vivienda.
Normalmente, una persona que obtiene un beneficio por vender una casa está obligada a pagar el IRPF de dicha ganancia patrimonial. Dependiendo del porcentaje de la ganancia, tendrá que pagar una cantidad específica, que irá desde los 6.000 hasta los 200.000 euros.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir la venta de una vivienda habitual?
Hay que tener cuidado y no dejar pasar el plazo. La Agencia Tributaria es clara al respecto e indica que debemos hacer la reinversión de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años desde la fecha de la operación.
¿Qué se considera vivienda habitual?
Otro detalle a tener en cuenta para poder beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual tiene que ver con el uso que reciben las viviendas, tanto la que se vende como la que se compra.
Esto quiere decir que:
- la vivienda vendida debe ser la habitual, es decir, que su propietario debe haber residido en ella durante un periodo de tres años de forma continua.
- la nueva vivienda debe convertirse en la residencia habitual del comprador, quien tendrá que mudarse en un plazo de 12 meses desde la compra o desde que terminen las obras de construcción o remodelación si se diese este caso.
- la compra de un inmueble sobre plano también será considerado como reinversión en vivienda habitual, aunque aún no se pueda vivir en ella.
Sin embargo, la Agencia Tributaria reconoce que existen excepciones que pueden llevar a una persona a abandonar su residencia habitual antes del periodo de tiempo de tres años. Por lo tanto, podrá beneficiarse de la exención quien venda su residencia habitual antes de los tres años debido a:
- Enlace matrimonial.
- Traslado laboral.
- Divorcio.
- Enfermedad o discapacidad que exija un cambio de domicilio.
- Fallecimiento del contribuyente.
¿Cómo tributa la reinversión en vivienda habitual?
Para saberlo es necesario determinar si el dinero de la venta se utilizará total o parcialmente para la adquisición de la nueva vivienda. Es habitual que el precio de la venta no coincida con el precio de compra, y esto afecta directamente a la declaración ante Hacienda.
Reinversión total
Cuando se reinvierte todo el dinero de la compraventa en la adquisición de una vivienda habitual, el contribuyente quedará exento de tributación. Esto se debe a que no obtendrá ninguna ganancia patrimonial a raíz de la transacción, sino que reinvertirá todo el dinero de la compra en una nueva vivienda de residencia habitual.
También pueden considerarse como reinversión los gastos para pagar los impuestos relacionados con la transmisión de la vivienda, como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), junto con el dinero que se ha empleado para comprar la vivienda.
Reinversión parcial
Hay casos en los que el contribuyente decide reinvertir en la compra de una vivienda habitual solo una parte del dinero ganado por la venta de su anterior hogar. En este caso, Hacienda considera que ha habido una reinversión parcial, y en consecuencia , el contribuyente debe tributar los impuestos correspondientes a la parte que no haya reinvertido.
¿Dónde se declara la reinversión en vivienda habitual?
Ya se trate de una reinversión total o parcial en la vivienda habitual, quien se acoge a ella debe informar a Hacienda en su declaración de la renta. Para ello hay que acceder a la sección “Ampliación de Variaciones Patrimoniales” y rellenar las casillas bajo los apartados “Datos Generales” y “Datos Transmisión”.
Una vez cumplimentada la información solicitada en esos apartados, el contribuyente debe rellenar la sección Exención por reinversión vivienda habitual. En este punto se facilita la siguiente documentación:
- el importe total del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transacción.
- el importe total reinvertido en el año en curso para la adquisición de la nueva vivienda habitual.
- el importe comprometido a reinvertir en los dos años siguientes a la transmisión de la vivienda.
