¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
Los derechos de tanteo y retracto son figuras jurídicas muy utilizadas en el sector inmobiliario. Están contemplados en la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) pero también son figuras jurídicas reguladas por el Código Civil.
El derecho de tanteo y retracto es un derecho que tiene el inquilino de una vivienda para que, en caso de que el propietario ponga en venta la vivienda alquilada, este pueda adquirirla antes que otro comprador, con las mismas condiciones y al mismo precio.
¿Qué es el derecho de tanteo?
Primero aclaremos qué es el derecho de tanteo. Se define como la facultad que tiene el inquilino para adquirir la vivienda de forma preferente frente a un tercero pagando la misma cantidad de dinero. El propietario debe avisar con antelación al inquilino de su intención de vender la casa para que pueda ejercer este derecho.
Por su parte, el inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho de compra, desde que el propietario notifica su intención de vender la vivienda.
¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto, por el contrario, se ejerce después de haberse producido la venta del inmueble. Este derecho permite al inquilino a adquirir la vivienda con las condiciones y precio que ha sido vendida a un tercero. En este caso el inquilino de una propiedad podrá sustituir la posición de comprador de la propiedad.
Este derecho se regula en el artículo 1521 del Código Civil, que define el retracto legal como “el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
¿Cuándo se pueden utilizar el derecho de tanteo y retracto?
Como hemos visto, el derecho de tanteo y de retracto están muy vinculados entre sí. Una vez habiendo leído ambos vemos que son muy similares y que incluso pueden llegar a parecer el mismo. Pero, la diferencia fundamental entre uno y otro es el momento del ejercicio del derecho.
El derecho de retracto se ejercita siempre tras la enajenación, en el periodo posterior de adquisición de una cosa, ya que si no estaríamos hablando del derecho de tanteo. Por lo tanto, el derecho de retracto podrá ser ejercido cuando no ha podido ser ejecutado el derecho de tanteo.
Sabiendo todo lo anterior, para que el inquilino pueda ejercer el derecho de retracto deben darse unas condiciones:
- Que el propietario no le haya informado de la venta de la vivienda arrendada o haya omitido alguna de las condiciones.
- Que el precio al que el propietario vende la vivienda a un tercero sea menor que el precio que le había ofrecido al inquilino para que ejerciera su derecho de adquisición preferente.
Es importante aclarar que existen algunas circunstancias que impiden al inquilino poder ejercer sus derechos de tanteo y retracto. Un ejemplo sería cuando la vivienda que se alquila se vende junto con otras propiedades de un mismo inmueble; o cuando se venden todos los pisos de un inmueble, aunque pertenezcan a distintos dueños, a un mismo comprador.
Al igual que el derecho de tanteo, el derecho de retracto también caduca a los 30 días desde que el inquilino es informado a través de las escrituras de compra, de las condiciones y precio al que se haya realizado la venta de la vivienda.
El arrendatario puede renunciar a su derecho de tanteo. Esto puede quedar reflejado en el contrato de alquiler aunque no quita la obligación al propietario de avisar de la venta con un mes de antelación. Para contratos posteriores al 6 de marzo de 2019, si el dueño decide vender la vivienda, pero el inquilino no está interesado en comprarla, la LAU establece la obligación de mantener el arrendamiento si la compra del inmueble tiene lugar en los cinco primeros años de vigencia del contrato, sin necesidad de que haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, como ocurría con anterioridad a esa fecha.
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