¿Alguna vez has pensado en qué ocurre si se incumple un contrato de arras? ¿Qué consecuencias tiene y cómo se puede alegar esta situación? A lo largo de este artículo te daremos más detalles para que puedas resolver estas cuestiones.
¿Qué es un contrato de arras?
Antes que nada, vamos a empezar explicando qué es un contrato de arras. Este es un documento necesario para la reserva de una vivienda. Es un acuerdo donde queda constancia de la obligación de ambas partes de cumplir el proceso de compra venta en un plazo que ambas partes acuerden.
Ahora bien, pueden darse diferentes situaciones por las que el cumplimiento de este contrato se vea comprometido.
¿Cuándo hablamos de incumplimiento del contrato de arras?
Se producirá un incumplimiento de arras cuando nos encontremos en alguna de las siguientes situaciones:
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El vendedor o comprador se niega a cumplir con el contrato de arras.
Esto sucede cuando una de las dos partes expresa su negativa de no querer continuar con el proceso de compraventa de la vivienda por cualquier motivo.
En este caso, donde una de las partes rechaza continuar con el trámite a pesar de haber firmado que sí lo iba a hacer, la parte afectada puede pedir una compensación económica por incumplimiento de contrato.
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La duración del contrato de arras ha transcurrido por alguna de las dos partes
Esto se da cuando el periodo del contrato de arras ha pasado, por lo tanto, el tiempo que se tenía establecido para firmar el contrato de compraventa se ve afectado. Como por ejemplo, el comprador no consigue el dinero suficiente para pagar el inmueble, el vendedor no aporta al notario los documentos necesarios para llevar a cabo la compraventa, etc.
Pero esto solo se tendrá en cuenta si ha sucedido por causas no justificadas. En caso de que el tiempo transcurra por causas ajenas, no se verá como un incumplimiento del contrato.
En este caso pueden darse dos escenarios:
- prorrogar el contrato de arras
- dar por finalizado el contrato de arras con la devolución correspondiente
¿Cuáles son las consecuencias de este contrato de arras?
El incumplimiento del contrato de arras dará lugar a una penalización o sanción a la parte incumplidora. Pero la penalización dependerá del tipo del contrato de arras del que se trate, por lo que es importante conocer los tipo de contratos que hay:
2.1. Contrato de arras penitenciales
Este es el contrato más habitual, en él se establece una penalización que corresponde a una pérdida de las arras. Depende de quien sea la parte incumplidora:
- Si el que no cumple con su parte es el vendedor, éste tendrá que devolver por duplicado las arras a la parte compradora.
- Si el que no cumple con su parte es el comprador, tendrá que renunciar a las arras penitenciales que ha pagado al vendedor, quien se quedará con esa cantidad.
2.2. Contrato de arras confirmatorias
En este tipo de contrato no se da ningún depósito a modo de reserva, ni tampoco se establece una penalización en caso de incumplimiento. Es más como un contrato verbal sobre la reserva de una vivienda.
De todas formas, la parte perjudicada podrá solicitar una compensación por daños y perjuicios que estas arras hayan podido causarle, siempre y cuando se puedan demostrar esos daños sufridos.
2.3. Contrato de arras penales
Este último acuerdo establece que por ambas partes el pago de un depósito, pero sin otorgar a las partes la posibilidad de terminar el contrato unilateralmente cuando así se desee. De esta forma, en caso de incumplimiento del contrato, la parte que sí quiera seguir adelante con el proceso tendrá que ser indemnizada por los daños y perjuicios.
Esto sería igual que en el contrato de arras penitenciales pero con la diferencia de que la parte que desee firmar el contrato de compraventa podrá exigir a la parte incumplidora que lleve a cabo la compraventa.
3. En conclusión, si se incumple el contrato de arras…
La firma de un contrato de arras es lo más habitual a la hora de llevar a cabo un contrato de compraventa para así garantizar que en un futuro se firmará el contrato de compraventa. Pero en caso de incumplimiento se deberá tener en cuenta lo dispuesto por las partes en el contrato y del tipo de contrato de arras acordado entre las partes:
- En caso de haber firmado un contrato de arras penitenciales, si se incumple la consecuencia será la pérdida de las arras.
- En caso de haber firmado un contrato de arras confirmatorias, si se incumple la parte perjudicada podrá solicitar solamente una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
- En caso de haber firmado un contrato de arras penales, si se incumple la parte perjudicada podrá exigir que tenga lugar la firma del contrato de compraventa definitivo, independientemente de la reclamación por daños y perjuicios incurridos.
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