¿Es posible vender un piso heredado en Sevilla con usufructo vitalicio? ¿Con qué alternativas cuentan los herederos sevillanos a la hora de vender sus propiedades?
Nuda propiedad y usufructo son conceptos a día de hoy un tanto desconocidos para una parte importante de la población. Es en el momento en el que una persona recibe una vivienda heredada en el que empieza a familiarizarse con ambos términos. Tanto la nuda propiedad como el usufructo vitalicio son derechos relacionados con la propiedad y con la manera en la que suelen repartirse entre cada uno de los herederos cuando un familiar deja su legado.
- Nuda propiedad: derecho de una persona, el nudo propietario, de ser dueño de un bien con la limitación de no poder gozar ni disfrutar de él.
- Usufructo vitalicio: derecho de una persona, el usufructuario, de goce, uso y disfrute de un bien que pertenece al nudo propietario.
Lo común cuando una persona fallece, es que el cónyuge reciba el usufructo vitalicio de la vivienda familiar mientras que los hijos reciben la nuda propiedad. Esto significa que el viudo o la viuda puede seguir viviendo en la vivienda familiar hasta su fallecimiento, momento en el cual los hijos podrán disponer de la vivienda a su antojo ya sea para vivir en ella, venderla o alquilarla.
Vender un piso con usufructo vitalicio
A la pregunta, ¿Es posible vender un piso heredero con usufructo? La respuesta es muy clara: Sí, es posible vender un piso con usufructo vitalicio, sin embargo, hay que tener en cuenta una cosa muy importante:
El nudo propietario no puede vender una vivienda en pleno dominio sin el consentimiento del usufructuario al igual que el usufructuario no puede hacerlo sin el consentimiento del nudo propietario.
Lo que sí que pueden hacer ambas figuras jurídicas es vender sus derechos por separado, algo que conllevaría ciertas limitaciones de derechos para el nuevo comprador.
A la hora de vender una vivienda con usufructo vitalicio en Sevilla, podríamos hablar de 3 opciones diferentes:
1º Opción: Venta en pleno dominio de mutuo acuerdo
Lo habitual es que un comprador desee adquirir una vivienda en pleno dominio, es decir, adquiriendo su propiedad y el derecho a vivir en ella al mismo tiempo. Para ello, el nudo propietario y el usufructuario deben acordar vender ambos derechos a una misma persona. Esta operación debe realizarse de mutuo acuerdo y podrá realizarse en Notaría en el momento de la venta sin conllevar demasiada complejidad.
2º Opción: el nudo propietario compra el usufructo
Otra alternativa habitual es que el nudo propietario compre el derecho de usufructo al usufructuario. De esta manera, el nudo propietario pasaría a ser totalmente dueño de la vivienda y podría decidir qué hacer con ella: mantenerla, alquilarla, venderla… Para poder hacer esto, el usufructuario tendría que tener otra vivienda (o residencia) para poder vivir, ya que se quedaría sin el derecho a poder disfrutar de ella.
3º Opción: venta de la nuda propiedad
Una opción cada vez más extendida es la venta únicamente de la nuda propiedad de la vivienda. En este caso, el nudo propietario vendería la nuda propiedad de la vivienda (a un precio menor que el precio de mercado), mientras que el usufructuario seguiría manteniendo su derecho a vivir en ella hasta el fin de sus días. De esta manera, el comprador se haría con una propiedad a un precio más reducido con la limitación de tener que esperar hasta el fallecimiento del usufructuario para poder disfrutar de ella en pleno dominio.
Esta tercera opción, no se da de forma exclusiva en casos de herencias. Cada vez es más habitual que personas de avanzada edad decidan vender la nuda propiedad de su vivienda para poder recibir unos ingresos mensuales extra que les permitan disfrutar de una vida más holgada al mismo tiempo que mantendrían su derecho a vivir en ella hasta el momento de su fallecimiento.
¿Cuánto recibiré si vendo la nuda propiedad de mi piso en Sevilla?
Hay que tener en cuenta que el importe económico que recibiremos al vender la nuda propiedad de un piso en Sevilla será algo menor que si decidiéramos vender la propiedad en pleno dominio. No obstante, esta es una opción muy interesante y cada vez más extendida entre las personas de avanzada edad sin herederos directos.
Para calcular la nuda propiedad de un piso en Sevilla tendremos que realizar los siguientes cálculos.
1º Restar a la cifra de 89 la edad del usufructuario. El resultado de esta operación se expresará en porcentaje. Ejemplo: 89-72 años = 17%.
2º Aplicaremos el porcentaje obtenido en el punto anterior al valor de tasación de la vivienda. Esta operación nos dará como resultado el valor del usufructo vitalicio de la vivienda. Ejemplo: 120.000 euros X 17% = 20.400 EUROS (usufructo vitalicio).
3º Restaremos al valor de tasación el valor del usufructo vitalicio para obtener como resultado el valor de la nuda propiedad. Ejemplo: 120.000 euros – 20.400 euros = 99.600 euros.
¡Importante! No podemos olvidar que el valor mínimo del usufructo vitalicio es del 10% y el máximo el 70%, por lo que el porcentaje a aplicar, nunca podrá quedarse fuera de estas cifras.
El comprador de este inmueble se haría con la propiedad por un precio inferior a su precio de mercado (ya que de primeras solo compra la nuda propiedad) y el usufructuario podría seguir viviendo en ella de manera cómoda y recibiendo unos ingresos extra hasta su fallecimiento. Es decir, todos ganan con la operación.
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